Коммерциялық кеңістіктің шаршы метрін есептеу - бұл егжей -тегжейлі назар аударуды қажет ететін күрделі процесс. Жалға алушылар жалдау шартына кіру туралы шешім қабылдаған кезде көптеген факторларды ескеруі керек, оның ішінде ғимараттың жалпы шаршы метрі мен аймақтық стандарттар. Маңызды ұғымдарды түсіне алмайтын жалға алушылар кейде жасырын шығындар мен олар ойлағаннан кіші болатын кеңістіктерге таң қалады.
Қадамдар
3 бөлімнің 1 бөлігі: Өлшеу әдісін таңдау
Қадам 1. Өлшеу әдістерін салыстырыңыз
Жалға берушілер кеңістіктің шаршы метрін бағалау үшін әр түрлі өлшеу әдістерін қолдана алады. Бұл әдістерге мыналар жатады:
- Қолданылатын шаршы метр немесе USF: бұл жалға алушы алатын орын. Жалға берушілер бұл көрсеткішті болашақ жалға алушыларға жиі айтады, бірақ бұл жалдау келісімінің бір бөлігін ғана білдіреді.
- Жалға берілетін шаршы метр немесе RSF: Бұл пайдалануға болатын шаршы метр мен ғимараттың жалпы алаңының шаршы метрінің қосындысы. Ғимараттың барлық бөліктері болып табылатын жалпы аумақтарға фойе, лифттер, кіреберістер мен баспалдақтар кіреді.
- Жалпы шаршы метр немесе GSF: Ғимараттың жалға берілетін шаршы метрі.
Қадам 2. Сізге коммерциялық кеңістікті есептеудің қай әдісі қолайлы екенін шешіңіз
Ғимарат иелері мен менеджерлерінің ассоциациясы (BOMA) 2010 жылы коммерциялық ғимараттарда жалға берілетін кеңістікті өлшеудің салалық стандарттарын жеңілдетті. BOMA -ның 2 жетекші әдісі - В әдісі және А әдісі.
- В әдісі: Бірыңғай жүктеме факторының жаңа әдісі еден аумағын өлшеуде біркелкі әдісті қолдана отырып, әр жалға алушы үшін жалға берілетін орынды есептейді. Бұл ғимараттың барлық деңгейлері үшін бірдей.
- Бұрынғы әдіс А: 1996 ж. Стандартында USF және жалпы шаршы метр үшін бөлек бірлік бағасы қолданылады. Кейбір жағдайларда жалға алушыларға бұл әдісті таңдаған тиімді болуы мүмкін.
Қадам 3. Сипат түріне негізделген өлшеу әдісін таңдаңыз
Әдетте, өлшеу әдісі мүліктің мақсатты пайдаланылуына және жалға алушылардың жоспарланған санына байланысты болады. Кеңсе ғимараттары, сауда орталықтары және басқа көп пәтерлі үйлер әдетте RSF көмегімен өлшенеді. Қоймалар немесе өндірістік қондырғылар сияқты жеке тұрғын үйлер GSF көмегімен өлшенеді. Алайда, пәтер иелерінен кеңістікті өлшеудің арнайы әдісін қолдану талап етілмеуі мүмкін.
Қадам 4. Аймақтық лизинг стандарттарын қарастырыңыз
Федералды заң жалға берушілерге жалға берілетін орынды өздері қалаған кез келген әдіспен өлшеуге мүмкіндік береді. Дегенмен, елдің жекелеген аудандарында шаршы метрді есептеудің әр түрлі ережелері болуы мүмкін. Екі көрнекті мысал:
- Нью -Йорктің жылжымайтын мүлік басқармасы (REBNY) ғимарат иелеріне RSF -ті GSF -ге мүмкіндігінше жақындату арқылы кірісті көбейтуге мүмкіндік береді.
- Тропикалық аймақтар: Жаңа ережелер әдетте белгілі бір ауа райы жағдайлары әсер ететін аудандардағы коммерциялық ғимараттардың жабық және ашық алаңдарын есепке алады.
3 -тің 2 -бөлігі: Коммерциялық алаңды өлшеу
1 -қадам. Ештеңені бей -жай қабылдамаңыз
Қолданылатын орынды өзіңіз өлшеңіз. Квадрат метрді анықтаудағы қате жалдау мерзімі ішінде сізге мыңдаған доллар шығын келтіруі мүмкін. Әдеттегі өлшеу стандарттары коммерциялық кеңістікті өлшеу кезінде қателікке 2 пайыздық төзімділікке мүмкіндік береді. Алайда, бұл үлкен ақшаға айналуы мүмкін, әсіресе үлкен немесе қымбат кеңістікте. Ауданды мүмкіндігінше мұқият өлшеңіз, әсіресе егер сіз жалдаушы болсаңыз, бұл қате есептеулер теріс әсер етуі мүмкін.
Қадам 2. Қарапайым шаршы метрді өлшеңіз
Тікбұрышты кеңістіктің коммерциялық шаршы метрін өлшеу үшін бөлменің ұзындығын оның еніне көбейтіңіз. Мысалы, ұзындығы 12 фут және ені 12 фут болатын бөлме 144 шаршы футты құрайды. L-тәрізді немесе бөлінген кеңістіктер үшін сіз кеңістіктің тіктөртбұрыштарын дербес өлшей аласыз, содан кейін жалпы аумақ өлшемін алу үшін аудандарды қосасыз.
Өлшеуді рулетка немесе лазерлік өлшеу құралының көмегімен алуға болады
3 -қадам. Ерекше пішіндерді есепке алу
Бөлменің біркелкі емес бөліктерін өлшеу кезінде абай болыңыз. Өлшеуді жүргізу үшін бөлмені тіктөртбұрыштар мен үшбұрыштар сияқты оңай есептелетін аймақтары бар пішіндерге бөліп көріңіз. Тік бұрышты үшбұрыштың ауданын диагональсыз екі қабырғаның ұзындығын көбейту арқылы табуға болады (бұл екеуі тік бұрышпен қосылады), содан кейін көбейтіндіні 2-ге бөледі.
- Мысалы, егер оның қабырғасы диагональмен өтетін бөлме болса, онда сіз алаңның шаршы метрін анықтау үшін күрделі формуланы қолдануыңыз керек. Егер диагональды қабырғасы бар кеңістіктің ұзындығы 10 фут болса, ені 8 фут болса, бұл алаңның шаршы метрі 40 фут болатын еді.
- Себебі, қабырға жалпы шаршы метрді кесіп тастайды, егер бөлмеде оны кесіп өтетін қабырға болмаса, 80 болар еді.
4 -қадам. Жалпы аумақтарды өлшеңіз
Жалға берілетін шаршы футты есептеуге болатындай жалпы аумақтарды өлшеу керек. Егер жергілікті заңдарда өзгеше көзделмесе, жалпы алаңның шаршы метрі пайдаланылатын шаршы метрмен бірдей әдістермен өлшенеді. Жалпы аумақтарға лифт, ванна бөлмесі, вестибюль, баспалдақ және кіреберіс кіруі мүмкін. Маңыздысы, ортақ пайдаланылатын жерлер барлық жалға алушыларға қол жетімді болуы керек. Ғимараттағы барлық жалпы алаңдардың жалпы шаршы метрін өлшеуді ұмытпаңыз.
5 -қадам. Жалпы шаршы метрді табу
Жалпы шаршы метр сыртқы қабырғалардың қалыңдығын қоса алғанда, кеңістіктің жалпы ауданын өлшейді. Бұл аумақты өлшеу үшін сізге қабырғаның ұзындығын ғимараттың сыртынан өлшеу және шаршы метрді есептеу үшін сол өлшемдерді қолдану қажет болады. Желдеткіш шахталар, тірек арқалықтары немесе лифт біліктері сияқты кедергілер үшін GSF төмендетілмейді. GSF автотұрақтар, бассейндер немесе жертөле алаңдары сияқты ашық алаңдарды қамтымайды.
3 бөлімнің 3 бөлігі: Квадрат кадрлары туралы ақпаратты пайдалану
Қадам 1. Ғимараттың жүктеме коэффициентін есептеңіз
Жүктеме коэффициенті жалға берілетін шаршы метрді есептеу үшін қолданылатын шаршы метрге қосылған шаршы метрдің қосымша пайызын көрсетеді. Жүктеме коэффициентін есептеу үшін алдымен сұрақтар бойынша ғимараттың пайдалануға болатын және жалға берілетін шаршы метрін табудан бастаңыз. Есіңізде болсын, қолдануға болатын шаршы метр - бұл жалға алушыларға жалға берілетін алаң, ал жалға берілетін шаршы метр - бұл алаң, сонымен қатар жалпы алаңдар. Содан кейін жүктеме коэффициентін алу үшін RSF -ті USF -ке бөліңіз.
- Мысалы, егер ғимаратта 80 000 шаршы фут пайдалануға болатын кеңістік және қосымша 20 000 шаршы фут жалпы алаң болса, жалға берілетін шаршы метр 100 000 болады.
- Содан кейін жүктеме коэффициенті 100, 000/80, 000 = 1.25 деп есептеледі.
Қадам 2. Мүлікке жалға берілетін шаршы метрді табу
Меншіктің жалданатын шаршы метрін ғимараттың жүктеме коэффициенті мен жылжымайтын мүліктің USF көмегімен есептеуге болады. RSF алу үшін жүктеме коэффициенті USF -ке көбейтіледі. Сіз ай сайынғы жалдау ақысын анықтау үшін RSF пен шаршы футтың бағасын пайдалана аласыз.
- Алдыңғы мысалды жалғастыра отырып, мүлік екі коммерциялық кеңістіктің арасында екіге бөлінгенін елестетіп көріңіз. Осылайша, әрқайсысының 40 000 шаршы футтық пайдалануға болатын кеңістігі бар.
- RSF табу үшін бұл соманы жүктеме коэффициентіне көбейтіңіз, ол 1,25. Бұл RSF бұл жағдайда 40 000 x 1,25 = 50 000 болатынын білдіреді.
3 -қадам. Коммерциялық жылжымайтын мүлік айырмашылығын таразылау
Бірлік бағасы ғимараттың орналасқан жері мен класына байланысты әр түрлі болуы мүмкін. Қала орталығындағы 500 шаршы футтық (46,5 шаршы метр) кеңседегі жалдау ақысы 10 блоктағы 1000 шаршы футтық кеңістіктегі (92,9 шаршы метр) жалдау ақысынан жоғары болуы мүмкін. Ғимараттар 3 стандартты классификацияның 1 -іне жатады.
- А сыныбы: Бұл қаланың эксклюзивті бөлімдеріндегі ең беделді ғимараттар. А класты ғимараттар орташа жалдау ақысына жоғары.
- В класы: Бұл ең кең жіктеу. Бұл ғимараттардың көпшілігі жақсы және жақсы аяқталған.
- С класы: Бұл сыныптағы қондырғылар өте функционалды, бірақ бірнеше ыңғайлылықты ұсынады. Жалдау ақысы әдетте төмен.
Қадам 4. Шаршы алаңға негізделген жылжымайтын мүліктің жалпы жалдау ақысын есептеңіз
Жалдау ақысы әдетте RSF немесе GSF кеңістігіне негізделген. Сізде бұл деректер болғаннан кейін сіз жылжымайтын мүлікті жалдау бағасын анықтау үшін шаршы футтың нарықтық бағасын пайдалана аласыз. Жоғарыда келтірілген мысалды жалғастыра отырып, егер жалдау ақысы айына 1 шаршы фут үшін 1,50 АҚШ долларын құраса, жалдау ақысы $ 1,50 x 50, 000 = $ 75 000 болады.
