Тұрғын үй кешенін сатып алу ұзақ, кейде күрделі процесс. Сіз үшін ақша табу мүмкіндігі бар тұрғын үй кешенін табу маңызды. Қажет болса, жылжымайтын мүлік агентімен тығыз байланыста жұмыс жасаңыз және тұрғын үй кешенінің қаржылық әлеуетін талдау үшін бухгалтермен жұмыс жасаңыз. Несие алу үшін қажетті ақпаратты жинап, бірнеше несие берушілерге жүгініңіз. Сонымен қатар, процесте сізге көмектесу үшін жылжымайтын мүлік бойынша заңгермен кеңескен дұрыс.
Қадамдар
4 -тің 1 -бөлігі: Пәтер кешенін табу
Қадам 1. Кешеннің қай түрін сатып алу керектігін таңдаңыз
Сіз көп пәтерлі үйлерден тұратын көппәтерлі тұрғын үй кешенін сатып алғыңыз келуі мүмкін. Дегенмен, сіз «аралас қолдану» кешенін сатып алуды қарастыруыңыз керек. Бұл кешенде жалға алуға болатын коммерциялық жылжымайтын мүлік те бар.
- Қазіргі уақытта аралас қолданылмайтын кешенді түрлендіруге болады. Дегенмен, аудандастыру оған мүмкіндік беруі керек.
- Сондай -ақ, сіздің тұрғын үй кешенінің қандай ыңғайлылыққа ие болғыңыз келетіні туралы ойланыңыз. Мысалы, онда фитнес зауыты, бассейн немесе жеке функцияларды орындайтын ортақ орындар болуы мүмкін.
Қадам 2. Жылжымайтын мүлік агентін жалдауды қарастырыңыз
Сіз төмендемейтін аймақта кешен сатып алғыңыз келеді, ал агент сізге осы аймақтарды анықтауға көмектеседі. Басқа тұрғын үй кешенінің иелерімен олардың агентпен жұмыс істегені және олар ұсынатыны туралы сөйлесіңіз.
- Ең дұрысы, сіз толық уақытты агент болып жұмыс істейтін адаммен баруыңыз керек. Уақытша жұмыс істейтін адам нарықты ішкі және сыртқы жағынан білмеуі мүмкін.
- Әрине, сіз жеке тұрғын үй кешендерін зерттей аласыз. Интернетте тексеріңіз, басқа инвесторлармен сөйлесіңіз және жақын маңда жүріңіз. Алайда, пәтер кешендерінде тәжірибесі бар агент сіздің уақытыңызды үнемдей алады.
Қадам 3. Пәтер кешендеріне барыңыз
Сатып алуды шешпес бұрын әрқашан кешенге жеке келіңіз. Сіз кешендегі барлық ғимараттарды аралап, ортақ жерлерді қарауыңыз керек. Жазбаларды жазып, сұрақтар қойыңыз. Тұрғын үй кешенін сатып алу - бұл үлкен инвестиция және егер сіз ғимараттардың жағдайына көңіліңіз толмаса, алға ұмтылмауыңыз керек.
- Кешендегі бір ғана ғимарат арқылы жүрмеңіз. Егер сіз мұны жасасаңыз, онда сіз басқа ғимараттардың эквивалентті күйде екенін болжай аласыз. Егер сатушының агенті сізге кешендегі барлық ғимараттарды көрсетуге қарсы болса, күмәнданбаңыз.
- Кешке баруды ұмытпаңыз, осылайша сіз тұрғын үй кешенінің қауіпсіздік мүмкіндіктерін біле аласыз. Жаяу жүргіншілер өтетін жолдар жақсы жарықтандырылған, есіктері дұрыс бекітілген және үйдің айналасында ешкім бос жүрмеуі керек.
Қадам 4. Ағымдағы иесімен сөйлесіңіз
Тұрғын үй кешенінің қазіргі иесімен кездесу арқылы сіз көптеген құнды ақпарат ала аласыз. Тиісті сұрақтар қоюға дайын болыңыз. Мысалы, мыналар туралы сұраңыз:
- Қанша бірлік жалға беріледі? Жалға берілетін тұрғын үй кешенін қаржыландыру оңай болады.
- Жалға алушылар онда қанша уақыт болды? Ұзақ мерзімді жалға алушылар бар кешен тұрақты болуы мүмкін.
- Неліктен иесі сатады? Зейнеткерлікке шығу немесе инвестицияларды ауыстыру заңды себептер болып табылады. Алайда, ақшаны жоғалтқандықтан сататын иесі - қызыл жалауша. Есіңізде болсын, иесінің сату себебі құпия болуы мүмкін.
Қадам 5. Қазіргі жалға алушылар туралы ақпарат сұраңыз
Сіз олардың жалдау туралы мәліметтерін білгіңіз келеді. Келесі ақпаратты қамтитын «жалға алуды» сұраңыз:
- Жалға алушылар мен олардың бөлімшелерінің тізімі.
- Әр қондырғының өлшемдері.
- Жалдау шарттары.
- Жалға алу және салым сомасы.
- Әр қондырғыдағы жатын бөлмелері мен жуынатын бөлмелердің саны.
4 -тің 2 -бөлігі: Табыстылықты талдау
Қадам 1. Жалға алу үшін қанша төлеуге болатынын есептеңіз
Тұрғын үй кешенін сатып алудың қажеті жоқ. Қазіргі үй иесінің бірліктерді тым арзан жалға алғанын немесе жалдау ақысы нарықтық мөлшерлемеге сәйкес келетінін талдаңыз.
- Интернеттен салыстырмалы пәтер кешендерін табыңыз. Қараңызшы, олар өз бірліктерін қанша жарнамалайды. Жақын жердегі жалдау бағасын білуге көмектесетін керемет ресурс үшін https://padmapper.com/ сайтына кіріңіз.
- Сіз сондай -ақ әр түрлі мүлікті басқарушы компаниялардан сіздің аймағыңыздағы нарықтық бағаны сұрай аласыз.
- Егер кешенде коммерциялық кеңістік болса, онда жылжымайтын мүлік агенті сізге қанша төлеу керектігін анықтауға көмектеседі.
Қадам 2. Шығындарыңызды есептеңіз
Пәтер кешендері үнемі күтімді қажет етеді, сондықтан сіз күтім шығындарын талдауыңыз қажет. Ағымдағы иесінен пайда мен залал туралы есепті алыңыз. Дегенмен, оған 100%сенбеңіз. Тұрғын үй кешенін тартымды ету үшін үй иесі кейбір нөмірлерді бұрмалауы мүмкін. Шығындар туралы ақпаратты екі рет тексеріңіз:
- Кешеннің салықтық ақпаратын округ бағалаушысынан алыңыз.
- Жылжымайтын мүлікті басқару компаниясына хабарласу арқылы жылжымайтын мүлікті басқару шығындарын есептеңіз. Олар қанша төлейтінін сұраңыз. Әдетте, олардың ақысы күтілетін жалдау ақысының пайызына негізделген.
- Қажетті техникалық қызмет көрсету көлемін есептеңіз. Егер сіз бұрын тұрғын үй кешенін басқармаған болсаңыз, қазіргі иесімен сөйлесіңіз. Әр қондырғыны немесе алаңды жөндеуге жылына қанша ақша жұмсайтынын сұраңыз. Ең дұрысы, сіз операциялық шығындарға алатын ақшаның шамамен 40 пайызын жұмсағыңыз келеді.
3 -қадам. Сандарды іске қосыңыз
Кредиторлар сізге тұрғын үй кешенін сатып алуға ақша бермейді, егер сіз оның тиімді болатынын көрсетпесеңіз. Нөмір беру үшін бухгалтермен тығыз жұмыс жасаңыз және несие берушіні көрсету үшін қажетті қаржылық құжаттарды жасаңыз. Сіз өз штатыңыздағы бухгалтерлер қоғамына хабарласу арқылы бухгалтер таба аласыз.
- Сіздің таза операциялық кірісті есептеңіз, бұл сіздің кірістеріңізді шегере отырып.
- Ақша қаражаттарының қозғалысына талдау жасаңыз. Кіретін ақшаңыздың сомасы жұмсаған ақшаңызбен қалай салыстырылатынын көрсетіңіз. Сіз жаңа бастаған кезде немесе жалдау нарығы нашар болған кезде сізде ақша ағыны болмауы мүмкін.
- Есіңізде болсын, несие берушілер өздерінің нөмірлерін, сондай -ақ кешенді бағалайтын бағалаушыны басқарады.
3 -ші бөлім 4: Қаржыландыру алу
Қадам 1. Кредиттік есепті тексеріңіз
Сіз жыл сайын бір ақысыз несие есебіне құқығыңыз бар. Сіздің несие беруші сіздің жеке несиелік тарихыңызды қарайды, сондықтан сіз оны тартып, қателерді тексеруіңіз керек.
- Мысалы, сіздікі емес шоттар тізімделуі мүмкін немесе тіркелгі әдепкі немесе жинақтардағыдай дұрыс тізімделмеген болуы мүмкін. Сонымен қатар, несие лимиті қате болуы мүмкін.
- Ерте бастаңыз. Барлық дау процесі 60 күнге дейін созылуы мүмкін және сізге несие берушілерге хабарласпас бұрын таза несиелік есеп қажет.
Қадам 2. Коммерциялық несиелер туралы біліңіз
Коммерциялық жылжымайтын мүлікке несие сіздің жеке үй сатып алу үшін алған несиеңізбен бірдей емес. Әдетте несиелер 30 жылға немесе бес немесе жетіге қысқа болуы мүмкін. Пайыздық мөлшерлемелер өзгермелі немесе тұрақты болуы мүмкін.
- Егер сіз қайтарымсыз несие ала алсаңыз, онда ғимарат несиені кепілге қояды. Алайда, қайтарылмайтын несие барлық қарыз алушыларға берілмейді және ғимараттың құны әдетте 2,5 миллион доллардан кем болмауы керек.
- Кредит бойынша несие алу кезінде сіз несие үшін жеке жауапкершілікте боласыз. Егер дефолт болған жағдайда, сіз сотқа шағымдана аласыз, және сіз жеке активтеріңізді жоғалтуыңыз мүмкін. Рекредиттік несиелер қауіпті, бірақ бұл жаңа пәтер иесі ретінде алуға болатын несиенің жалғыз түрі болуы мүмкін.
- Коммерциялық несиелер, сондай -ақ сатып алу бағасының 30% шамасында бастапқы жарнаны талап етеді.
- Егер сіз коммерциялық несие алуда қиындыққа тап болсаңыз, оның орнына жылжымайтын мүлікпен келісім -шарт жасасуды қарастырыңыз. Жылжымайтын мүлік келісімшарттары үлкен төлемді талап етеді, бірақ оларды мақұлдау қиын емес. Алғашқы жарна сатушының қалауына байланысты банк сұрайтыннан аз болуы мүмкін.
Қадам 3. Иесіне ұсыныс жасаңыз
Жылжымайтын мүлік агенттігіңізбен жергілікті нарықтың жағдайына байланысты қандай ұсыныс болатынын талқылаңыз. Егер нарық ыстық болса, сізге қажет бағаны немесе одан да көп төлеу қажет болуы мүмкін.
- Нарық қаншалықты ыстық болса да, 90 күндік қорғаныс кезеңін талап етіңіз. Тексеру үшін кемінде 60 күн қажет. Бұл сізге құжаттарды жабуға дейін 30 күн ішінде қарауға мүмкіндік береді.
- Егер сіз несие берушіні пайдалансаңыз, олардан сіздің несиеңізді қанша уақытқа өңдеу керектігін сұраңыз. Несие берушіге байланысты, бәрін жинау үшін иесінен көбірек уақыт сұрау қажет болуы мүмкін.
Қадам 4. Ғимаратты тексеріңіз
Кейін асқынулар немесе кешігулер болған жағдайда коммерциялық жылжымайтын мүлік саласында тәжірибесі бар инспекторды жалдаңыз. Жылжымайтын мүлік агентінен жолдама алу немесе басқа тұрғын үй кешенінің иесімен сөйлесу арқылы инспекторды табыңыз.
- Нені тексеретінін алдын ала тексеріңіз. Бассейнді немесе теннис кортын тексеру үшін арнайы инспектор жалдау қажет пе деп сұраңыз.
- Егер инспектор проблемалар тапса, сатушыдан несие сұраңыз, бұл сіздің төлейтін сомаңызды азайтады. Немесе сатушы жөндеуді жабылмас бұрын жасай алады.
Қадам 5. Несие алуға өтінім беру үшін қажетті ақпаратты жинаңыз
Сіз өтініш берген кезде несие берушіге тұрғын үй кешені туралы ақпарат беруіңіз керек, сондықтан несие берушіге келмес бұрын мыналарды жинаңыз:
- тұрғын үй кешенінің суреттері
- еден жоспарлары
- айналадағы аймақтың картасы
- мүліктің сипаттамасы (мысалы, бірліктердің саны, салынған жылы және т.
- күтілетін жаңартулар
- жалға алу туралы ақпарат
- сатып алу бағасы
- мәмілеге қатысатын жылжымайтын мүлік агенттерінің, адвокаттардың және титулдық компаниялардың атаулары
Қадам 6. Несие алуға өтініш
Бірнеше несие берушілерге жақындаңыз, сонда сіз олардың ұсыныстарын салыстыра аласыз. Өтініш сұраңыз және оны растайтын құжаттармен бірге жіберіңіз. Егер несие офицеріне қосымша ақпарат қажет болса, оны мүмкіндігінше тез жеткізіңіз.
Қадам 7. Несиелерді салыстырыңыз
Сізді мақұлдағаннан кейін несие беруші сізге ниет хатын немесе мерзімді парақты жібереді. Мұны мұқият талдаңыз. Онда қарызға алуға болатын сома және басқа шарттар көрсетіледі. Шарттары сізге сәйкес келетін несиені таңдаңыз.
- Сіз таңдаған несие берушінің мерзімдік парағына немесе ниет хатына қол қойыңыз. Бұл кезде сізге депозит төлеу қажет болуы мүмкін.
- Несие беруші толық (және түпкілікті) несиелік міндеттемені орындауы керек.
4 -тің 4 -ші бөлімі: Тұрғын үй кешенінің жабылуы
Қадам 1. Адвокат жалдаңыз
Тұрғын үй кешенін сатып алмас бұрын сізге көптеген заңды құжаттарға қол қою қажет. Барлығын өзіңіз жасауға тырыспаңыз. Оның орнына барлық құжаттарды дайындау және қарау үшін тәжірибелі адвокат жалдау керек. Адвокат келесі әрекеттерді орындай алады:
- Сатып алу келісімін жасаңыз, келіссөздер жүргізіңіз және қарап шығыңыз.
- Қажетті жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін иесінен несие сұраңыз.
- Тақырыптың анық екеніне көз жеткізіңіз.
- Эскроуды орнатыңыз.
2 -қадам. Тұрғын үй кешенін иелену үшін жауапкершілігі шектеулі серіктестік құрыңыз
Егер тұрғын үй кешенінде біреу жарақат алса, олар сізді сотқа беруі мүмкін, себебі сіз күтіміңізге ұқыпсыздықпен қарадыңыз. Егер сіз соттан ұтылып қалсаңыз, онда зардап шеккен адам сіздің жеке үйіңізге, мысалы сіздің жеке үйіңізге, кіре алады. Компанияға жауапкершілігі шектеулі серіктестік арқылы ие бола отырып, сіздің жеке активтеріңіз қорғалады.
- Ғимаратты ЖШС ретінде иелену сізді барлық сот процестерінен қорғай алмайды. Мысалы, несие беруші қарызды өтеу бойынша міндеттемелерді орындамаса, сізді сотқа беруі мүмкін. Соған қарамастан, тұрғын үй кешеніне жауапкершілігі шектеулі серіктестік ретінде ие болу жеке жарақаттанудан және басқа сот процестерінен айтарлықтай қорғаныс ұсынады.
- Мемлекеттік хатшыңызға тиісті құжаттарды тапсыру және қажетті рұқсаттарды немесе лицензияларды алу арқылы жауапкершілігі шектеулі серіктестікті ашыңыз. Сіздің адвокатыңыз сізге көмектесе алады, себебі бұл уақытты қажет етеді.
3 -қадам. Келісімшарттар мен ақпаратты ашуды қарастырыңыз
Жылжымайтын мүлік туралы келісімшартты жабу үшін сізге адвокатпен бірге мұқият тексеру қажет. Мысалы, сізге келесі әрекеттерді орындау қажет:
- Тиісті тақырыптық сауалнаманы толтырыңыз. Әдетте, ипотекалық несие жоспары жеткіліксіз. Оның орнына сізге ALTA титулдық сауалнамасы қажет.
- Мүлік туралы кез келген ақпаратты ашуды қарастырыңыз. Мысалы, меншік иесі инспектор ұстамаған мүліктің бірдеңесі дұрыс емес екенін ашуы мүмкін.
- Жалға алушының жалдау шарттары мен олардың тағайындалуы үшін құжаттарды қарап шығыңыз.
- Тұрғын үй кешеніне аудандастыру шектеулерінің әсерін қарастырыңыз. Егер сіз кешенді аралас пайдалануға айналдырғыңыз келсе, онда бұл негізгі қадам.
- Тұрғын үй кешеніне қызмет көрсету шарттарын қарау.
- Жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін қажетті рұқсаттарды алыңыз.
Қадам 4. Қорытындыға қатысыңыз
Сіздің адвокат жабылуға сіздің ЖШС өкілімен бірге келуі керек (егер сіз оны құрсаңыз). Сіз жабылу кезінде әр түрлі құжаттарды алуыңыз керек, оның ішінде талап қою актісі мен жалдау мен келісімшарттар.
5 -қадам. Тұрғын үй кешенін басқаратын адамды жалдаңыз
Кешеннің көлеміне байланысты, сол жерде тұру арқылы мүлікті өзіңіз басқаруға болмайды. Оның орнына сіз мүлікті басқаратын компания жалдауыңыз керек. Олар мүлікті жалдау ақысын жинау және жөндеуді жоспарлау арқылы басқарады.
- Шығындарды тексеріңіз. Әдетте мүлікті басқаратын компаниялар жалдау ақысының 5-10% -ын алады.
- Анықтама алу үшін басқа пәтер иелерімен сөйлесіңіз. Сонымен қатар, сіз жергілікті пәтерлер қауымдастығынан біле аласыз.
- Мүлікті басқаратын компанияларды бағадан жоғары салыстырыңыз. Сондай -ақ олар ұсынатын қызметтерді қараңыз.
