Ескі үйлерді сатып алу, жөндеу, содан кейін оларды пайдаға сату әдетте «үйді айналдыру» деп аталады. Табысты аудару бастапқы инвестиция мен жөндеу құны сатудың түпкілікті бағасынан шегерілген кезде пайда алуға мүмкіндік беретін бағасы төмен жылжымайтын мүлікті табуға байланысты. Тұруға болатын үйлерді табудың әр түрлі әдістері бар. Біріншіден, интернет -ресурстарды, округтік кеңседегі ақпаратты және жылжымайтын мүлік агентімен кеңесу арқылы үйлердің тізімін жасаңыз. Барлық үйлерді мұқият бағалаңыз. Соңғы сатып алудан бұрын кәсіби мамандармен кеңесіп, сатушымен келіссөздер жүргізіңіз. Бұл сізге үйді айналдыру арқылы пайда табу үшін ең жақсы бағаны табуға көмектеседі.
Қадамдар
3 бөліктің 1 бөлігі: Үйлер тізімін құрастыру
Қадам 1. Сіздің нарықтағы орташа бағалар туралы біліңіз
Үйді табудың бірінші қадамы - сіздің нарықты білу. Сіз бағаланбаған үйлерді жақсы анықтау үшін сіз іздеп отырған аймақтағы орташа баға қандай екенін білгіңіз келеді.
- Орташа бағаны білу үшін қазіргі уақытта нарықтағы әр түрлі үйлерді қараңыз. Бұл сізге қандай үйлер бағаланбағаны туралы түсінік беріп қана қоймай, жөнделген үйді қаншаға сату керектігін түсінуге мүмкіндік береді.
- Сондай -ақ, үйдің құнына әсер ететін факторларды қарастырған жөн. Үй қауіпсіз ауданда ма? Бұл мектеп немесе бизнес ауданының жанында ма? Бұл қарапайым сатып алушыға қажет ететін факторлар бар ма? Сіз осы аудандарда бағаланбаған үйлерді мақсат еткіңіз келеді, өйткені сіз оларды кейінірек пайдаға сатуыңыз мүмкін.
Қадам 2. Интернеттегі құралдарды қолдана отырып, бағаланбаған үйлерді іздеңіз
Тұрғын үйлерді іздеуді бастаудың ең жақсы әдістерінің бірі - интернеттегі құралдарды пайдалану. Интернеттегі іздеу жүйелері сізге баға диапазонын беруге және белгілі бір аймақтардағы үйлерді іздеуге мүмкіндік береді. Интернетте әр түрлі үйлерді табу арқылы тізіміңізді бастаңыз.
- Сіз үйлерді Zillow, Realtor.com немесе Trulia сияқты сайттар арқылы іздей аласыз. Іздеу жүйесін реттеңіз, сонда ең төмен баға көрсетіледі. Әр түрлі үйлерді қарап шығыңыз және компьютердегі қызығушылық тізімін сақтаңыз.
- Бұл сізге арзан үйлердің көршілес орналасқанын түсінуге мүмкіндік береді. Бұл жылжымайтын мүлік агенті немесе басқа сауда нүктелері арқылы үй іздеу кезінде іздеу жолын қысқартуға көмектеседі.
- Есіңізде болсын, бағаланбаған үйлер әрқашан арзан емес. Сіз үйді нарықтық бағадан төмен сатқыңыз келеді, бірақ оны жөндеуге және жолда қайта сатуға болады. Аймақтағы ең арзан үй күрделі мәселелерге тап болуы мүмкін және инвестицияға тұрарлық емес.
- Округтің жекелеген аудандарында сізге жақсы орын бере алатын бірнеше жаңа веб -сайттар бар және олар сізге тексеріс жүргізеді. BMV автоматтандырылған компустарды іске қосуда және оны тізімдегі бағамен салыстыруда үлкен жұмыс жасайды, осылайша сіз үшін нарықтық бағадан төмен (немесе бағаланбаған) мәмілелер сүзіледі. Әр мәміле өте маңызды болмаса да, бұл сізге әлеуетті мүлікті зерттеуді бастау үшін тамаша орын бере алады. Бұл сайт сонымен қатар REO сатылымы мен осы аймақтағы нарықтағы орташа күндер сияқты басқа да пайдалы статистиканы береді. Мұндай сандар мақсатты көршіде не болып жатқанын түсінуге мүмкіндік береді.
Қадам 3. Процедурадан үйлерді табу үшін округтік кеңсеге барыңыз
Қондырудан өтетін үйлер әдетте арзан болады. Жабық үйлерді аудару оңай, және күрделі жөндеуді қажет етпеуі мүмкін. Сіз иесіне тікелей ұсыныс жасай аласыз, бұл жылжымайтын мүлік агентінен өтуге қарағанда арзан болуы мүмкін. Сіз сатылатын үйлердің тізімін білу үшін жергілікті округтің кеңсесіне немесе сіз сатып алғыңыз келетін аудандағы округтік кеңсеге баруға болады.
1 -қадам.
- Офистегі жұмысшымен кепілге салынған үйлерді қалай табуға болатыны туралы сөйлесіңіз. Сіз әдетте сату туралы хабарламаны, Lis Pendens немесе дефолт туралы хабарламаны іздейсіз.
- Сіз сондай -ақ жергілікті газетті тексере аласыз. Әдетте, сізден кепілге салынған үйлер туралы ескертетін қоғамдық хабарландыру бөлімі бар.
Қадам 2. Үлкен қалалардан тыс үйлерді іздеңіз
Іздеуді үлкен қалалармен шектемеңіз. Қалалардағы үйлер қымбатқа түсетін болса да, сіз қала сыртындағы үйлерді аудару арқылы пайда таба аласыз. Сіз әдетте арзан бағалы үйлерді қала шегінен 2-3 сағат бұрын таба аласыз.
- Ауылға көп бармаңыз. Оқшауланған аудандағы шаруа қожалығы үлкен пайдаға сатуы екіталай. Қалалар немесе қала маңындағы шағын қалаларға жақын болыңыз.
- Мүмкін болса, жағалаудан алыс орналасқан үйлерге қараңыз. Орта батыс пен оңтүстіктегі қалалардағы үйлер шығыс немесе батыс жағалауындағы үйлерге қарағанда әлдеқайда арзан.
Қадам 3. Автоматты ескерту жүйесін орнатыңыз
Егер сіз жақсы бағамен үй тапсаңыз, сіз бірінші болып ұсыныс жасағыңыз келеді. Бұл сізге бәсекелестікті жеңуге мүмкіндік береді. Автоматты ескерту жүйесін орнатқан дұрыс. Жылжымайтын мүлік агентімен автоматты ескерту жүйесі туралы сөйлесіңіз. Егер сіз агентпен жұмыс жасамасаңыз, Zillow сияқты сайттар белгілі бір аймақтағы белгілі бір бағадағы үйлер туралы автоматты ескертулер орнатуға мүмкіндік береді.
Қадам 4. Иесі сататын үйлерді іздеңіз
Егер үй иесіне тез арада үй сату қажет болса, олар жылжымайтын мүлік агентімен сөйлесуден бас тартуы мүмкін. Иесі сатуға қойған үйлер арзанға сатылуы мүмкін. Үй иелері өз мүліктерінің шынайы құнын білмеуі мүмкін және оны нарықтық бағадан әлдеқайда төмен бағаға жіберуі мүмкін. Үй сатып алуды ойлайтын кейбір аудандарды аралап өту жақсы. «Меншік иесі сатады» деген жазуларға назар аударыңыз.
Қадам 5. Жылжымайтын мүлік агентімен кеңесіңіз
Сіздің тарапыңызда кәсіби маман болғаны жақсы. Егер сіз жылжымайтын мүлік нарығында жаңадан болсаңыз, жылжымайтын мүлік агенттігімен баспана іздеу туралы сөйлесіңіз. Білікті агент сіздің қажеттіліктеріңізге сәйкес келетін жоғары сапалы үйлерді көрсетуге көмектеседі.
- Жылжымайтын мүлік агентін Интернетте немесе сары беттерді қарау арқылы табуға болады. Сіз сенімді беделге ие болу үшін Yelp сияқты веб -сайттағы агенттің шолуларын оқи аласыз.
- Сіз сондай -ақ үйге қоныс аударған басқа адамдардан агентке ұсыныс сұрауыңыз керек. Жылжымайтын мүлік агенті сізге бұрынғы клиенттер туралы байланыс ақпаратын беруге дайын болуы керек. Потенциалды жылжымайтын мүлік агентінің сенімді екеніне көз жеткізу үшін өткен клиенттермен сөйлесіп, түрлі сұрақтар қойыңыз.
3 -тің 2 -бөлігі: Ықтимал инвестицияларды бағалау
Қадам 1. Әр түрлі үйлерге барыңыз
Үйді іздеу кезінде іздеуді шектемеңіз. Әр түрлі аймақтардағы көптеген үйлерге барыңыз. Сіз кірген әр үйдің артықшылықтары мен кемшіліктерін өлшеп алыңыз, осылайша сіз қай үй сіздің инвестицияңызға тұрарлық екенін шеше аласыз.
- Сіз таңдаған аудандағы көптеген ашық есік күніне қатысыңыз. Сіз сонымен қатар жылжымайтын мүлік агентімен сөйлесіп, бір күнде бірнеше үйге баруды сұрауыңыз керек.
- Неліктен үйлер арзан болуы мүмкін екенін біліңіз. Кейбір арзан үйлер күрделі жөндеуді қажет етуі мүмкін немесе нашар жерлерде болуы мүмкін. Басқа үйлерге кішкене жөндеу қажет болуы мүмкін және басқа факторларға байланысты, мысалы, сатушыларға тез сату қажет болғандықтан, бағасы төмен болуы мүмкін.
Қадам 2. Жөндеуге мұқтаж үйлерден қашпаңыз
Кейбір үйлердің бағасы төмен болуы мүмкін, себебі оларға жөндеу жұмыстары қажет. Үйді айналдыру кезінде сіз тапқан үйлердің көпшілігі белгілі бір дәрежеде бекіткіш болады, сондықтан жөндеу жұмыстарын жасамаңыз. Егер жөндеу тез және арзан бағамен жасалса, онда үй инвестицияға тұрарлық болуы мүмкін.
- Көбінесе үйге косметикалық жөндеу қажет. Нашар бояу жұмыстары, нашар кілем төсеу немесе күшті иіс нарықтағы үйді ұзақ уақытқа қалдыруы мүмкін. Бұл үйдің бағасын төмендетуге әкеледі. Алайда, мұндай мәселелерді шешу өте оңай.
- Өзіңіздің мақсатыңыз бойынша біраз зерттеу жүргізіңіз. Әр түрлі мердігерлерге қоңырау шалыңыз және олардан жөндеудің жалпы құны қанша болатынын сұраңыз. Сондай -ақ, үй иелерінен немесе жылжымайтын мүлік агенттерінен үйде күрделі жөндеу жұмыстары бар -жоғын сұрау керек.
3 -қадам. Көптеген ұсыныстар жасаңыз
Қонуға болатын үйлерді іздеу кезінде көп ұсыныстар жасаған дұрыс. Мүмкін нарық біршама бәсекеге қабілетті болады, және сіз ұсыныс жасаған әр үйді сатып ала алмайсыз. Кәсіби мамандар сізге 100-10-1 ережесін қолдануға кеңес береді. Бұл шамамен 100 үйді қарау керек, шамамен 10 үйге ұсыныс жасау керек және 10 үйден 1 үй сатып алу керек.
- Сіздің бірінші таңдауыңыз емес үйлерге ұсыныс жасаудан қорықпаңыз. Сіздің ұсыныстарыңыздың көпшілігі бәрібір өтеді. Егер сіз бірінші таңдауыңыз болмаған үйге ие болсаңыз, сіз сатып алуды тиімді пайдалана аласыз.
- Дегенмен, сіз қаламайтын үйге ұсыныс жасамаңыз. Мысалы, өте нашар аудандағы үй, бәлкім, құнды инвестиция емес. Өзіңізді айналдыра отырып өмір сүруге болатындай сезінетін үйлерге ғана ұсыныс жасаңыз.
3 бөлімнің 3 бөлігі: Сатып алу туралы кәсіпқойлармен сөйлесу
Қадам 1. Сатып алуды жоспарлап отырған мүлікке үйге тексеру жүргізіңіз
Мүлікті алдын ала тексерусіз ешқашан сатып алмаңыз. Ұсыныс жасамас бұрын үйді бағалау үшін білікті үй инспекторын жалдаңыз.
- Үй инспекторы сату үшін зиянды азайтуға мүдделі емес бейтарап үшінші тұлға болады. Ол сізге үйде қанша жұмыс қажет екенін хабарлайды.
- Кішігірім жөндеуді қажет ететін үй - бұл үйді аударғыңыз келсе, үлкен инвестиция. Күрделі жөндеуді қажет ететін үй сіздің уақытыңыз бен ақшаңызға тұрмайды.
Қадам 2. Адвокатпен сөйлесіңіз
Егер сізде заңгерлік білім болмаса, сіз ешқашан жылжымайтын мүлік жөніндегі адвокатпен сөйлеспей үй сатып алмауыңыз керек. Тұрғын үй сатып алу үшін көптеген құжаттар мен келісімшарттар бар. Жылжымайтын мүліктің білікті адвокаты сізге мұқият кеңес береді және сатып алу туралы нашар шешім қабылдауға жол бермейді.
- Жылжымайтын мүлік бойынша адвокатты Интернетте немесе жергілікті сары беттерден табуға болады. Сіз сондай -ақ үйді ауыстыратын достарыңызбен немесе әріптестеріңізбен сөйлесіп, жолдама сұрауыңыз керек.
- Әрқашан адвокат жалдамас бұрын шолуларды оқып шығыңыз, сіз сенімді беделге ие адамды таңдайсыз.
3 -қадам. Әр түрлі мамандардан жөндеу шығындарының сметасын алыңыз
Сіз жөндеу құны үйдің соңғы пайдасынан асып түспейтініне көз жеткізгіңіз келеді. Сіздің аймағыңыздағы лицензияланған мердігерлерге қоңырау шалыңыз. Қандай жөндеу түрлері қажет екенін айтыңыз және олардан бағалауды сұраңыз. Жөндеудің жалпы құны қанша болатынын есептеңіз.
- Кейбір мердігерлер, егер сізде олармен жұмыс қарым -қатынасы болмаса, сізде мүлік болмаса, тегін баға бермейді. Кейбір жағдайларда сізге тиесілі емес мүлікті жөндеуге сметаны алу үшін аз ғана ақы төлеу қажет болуы мүмкін.
- Әр түрлі жерлерге қоңырау шалыңыз және ең төменгі тарифтерді іздеңіз. Дегенмен, сіз мердігермен жұмыс жасамас бұрын интернеттегі шолуларды оқып, басқа тұтынушылармен сөйлесуіңіз керек.
- Егер кішкене жөндеулер болса, нашар бояу сияқты, оларды өзіңіз жасаңыз. Бұл үйді айналдыру кезінде аздап үнемдеуге мүмкіндік береді.
Қадам 4. Үйге қанша ұсыну керектігін білу үшін кейбір сандарды қысыңыз
Сіз сатып алатын кез келген үй пайда табатынына көз жеткізгіңіз келеді. Сізге қанша ұсыну керектігін білу үшін сізге қарапайым математика жасау керек. Сіздің жылжымайтын мүлік агенті мен адвокаты сізге белгілі бір шығындарды, сондай -ақ жылжымайтын мүлікті сату бағасын бағалауға көмектесуі керек.
- Сізге жөндеуден кейінгі мән (ARV) деп аталатын нәрсе қажет болады. Бұл жылжымайтын мүлік сататын баға, және сіздің агент жақын маңдағы соңғы сатылымдарды қарап, сіз үшін бұл бағаны анықтай алады.
- Сіз ARV үйге төлейтін ақшаның шамамен 70% болғанын қалайсыз. Үйге қанша төлеу керектігін білу үшін ЖРВ -ны 0,7 -ге көбейтіңіз. Мысалы, ЖРВ $ 200 000 болатын үйді жөндеуді қажет етпесе, 140 000 АҚШ долларынан жоғары сатып алуға болмайды. Дегенмен, жөндеу құнын алып тастау керек. Егер сіздің үйіңіз 40 000 долларға жөндеуді қажет етсе, оны 100 000 АҚШ долларынан артық сатып алмаңыз.
Қадам 5. Сатушымен келіссөздер жүргізіңіз
Сіз әрқашан түпкілікті бағаны шешпес бұрын келіссөздер жүргізуіңіз керек. Егер сіз сатушымен келіссөз жүргізсеңіз, сіз тіпті бағаны сіз қалағаныңыздан да төмен алуыңыз мүмкін. Сатушы сұрайтын бірінші бағаны қабылдамаңыз, әсіресе егер ол сіз есептеген ең жоғары бағадан жоғары болса.
Бұл жерде көптеген ұсыныстар жасауға болады. Егер сіз сатуды тоқтатқыңыз келсе, сатушы сіздің ұсынысқа көнуі мүмкін
Бейне - бұл қызметті пайдалану арқылы кейбір ақпарат YouTube -пен бөлісілуі мүмкін
Кеңестер
- Жылжымайтын мүлікті аудару үшін қолма -қол ақшаны төлемес бұрын әрқашан толық атауды іздеуге тапсырыс беріңіз. Әйтпесе, егер заңды түрде құқық берілмесе, инвестицияңызды қайтару үшін сотпен күресуге тура келуі мүмкін.
- Тақтаның анық болуы үшін 2 аптадан бір жылға дейін уақыт кетуі мүмкін. Титулдық есепте қандай да бір алаңдаушылық туғызатын элементтер болса, оларды жоюға болатындай атаудың күтпеген жағдайының бар екеніне көз жеткізіңіз. Егер бұл элементтерді тазалау мүмкін болса, онда сіз жалғастырғыңыз келуі мүмкін, бірақ олай болмаған жағдайда, сіз одан бас тартқыңыз келуі мүмкін.
- Егер сіз үйді айналдырудан ақша жоғалтып алсаңыз, бұл сирек емес, сіз оны сатудан бұрын қосымша ақша табу үшін үйді бір жылға немесе 2 жылға жалға алғыңыз келуі мүмкін.
